“本次解禁释放的份额将在一定程度上促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。同时，流通份额的增加可能会对市场情绪造成影响，进而造成二级市场价格的短期波动。”
备受关注的公募REITs迎来上市一周年，首批公募REITs的不少战略配售限购份额进入二级市场流通。
过去一年，公募REITs大受欢迎，个人和机构疯抢REITs新基金，REITs二级市场份额价格长时间处于溢价交易状态。目前，首批公募REITs已经解禁，当下的二级市场表现相对平稳，对于投资者来说，机构则大多建议避免追涨杀跌，关注内在价值，长期投资。
解禁表现平稳
首批9只公募REITs上市满一周年，市场担忧的二级市场价格剧烈波动并没有出现。
据21世纪经济报道记者统计，解禁3日（6月21日-23日），首批公募REITs二级市场表现平稳，涨跌均在1%左右。
仅有富国首创水务REIT连续3天二级市场跌幅超过1%之外，涨幅超过1%的仅有6月21日红土盐田港(000088)REIT上涨1.00％，6月23日，中金普洛斯REIT上涨1.28%。
以6月21日解禁首日为例，首批9只公募REITs，4只收涨，5只收跌，涨跌均在1%左右。
Wind数据显示，涨幅最大的红土盐田港REIT上涨1.00％；跌幅最大的富国首创水务REIT，下跌1.37％。
此外，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、中航首钢绿能REIT微涨；浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT微跌。
从换手率来看，当天平均换手率为1.67％，最高值为华安张江光大REIT4.73％。
总体来看，6月21日解禁首日，战配解禁对市场影响较小，换手率0.90%，平均涨跌幅-0.12%。
“从场内表现来看，份额解禁对公募REITs二级市场价格造成了一定的冲击，但并未表现出前期市场担忧的那种剧烈波动，这或许是因为持有公募REITs的机构较多，作为优秀的可配置资产，机构并不会轻易放弃份额。”对此，天相投顾相关人士接受采访时表示。
平安基金表示，“公募REITs二级市场价格受市场情绪等因素影响会出现一定波动。本次解禁释放的份额将在一定程度上促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。同时，流通份额的增加可能会对市场情绪造成影响，进而造成二级市场价格的短期波动。”
市场人士认为，此次解禁带来流通份额的大幅增加，以及交易活跃度的提升。
根据近期发布的限售解禁公告，首批9只公募REITs解禁份额共计约21.71亿份，占9只公募REITs总规模（64亿份）的33.92%，且超过此前流通盘规模（20.74亿份，占比32.4%）。本次解禁将会提升流通份额至9只产品全部份额的66.33%。
以博时蛇口产园REIT为例，原始权益人招商局蛇口工业区控股股份有限公司持有2.88亿份，占全部基金份额（9亿份）的32%。其中，1.8亿份自上市之日起限售60个月；1.08亿份自上市之日起限售36个月。本次战略配售份额上市流通前，可在二级市场直接交易的博时蛇口产园REIT流通份额为3.15亿份，占该基金全部基金份额的35%；在本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为6.12亿份，占该基金全部基金份额的68%。
在博时蛇口产园REIT解禁限售份额中，企业型投资公司占比约39.4%，同时基金/证券公司资管计划合计占比近30%。
简单来说，前者以长期投资为主，属于配置型机构，后者在解禁后兑现收益的动机相对较强。
可交易份额将在此次解禁后大大增加。解除限售的公告显示，9只基金解禁前可流通的市场份额占比平均为33.16％，解禁后可流通的市场份额占比平均为63.01％，平均值增加90％。
从解禁前后持有人的变化情况来看，根据中信证券(600030)测算，解禁前首批9只REITs的持有人以机构为主，解禁后，机构投资者占比将进一步提高，摊薄个人投资者比例，市场将更加趋于理性。
试点一周年运行平稳
6月23日，多位基金业内人士向记者表示，从过去一年的运作来看，虽然部分公募REITs项目营收、利润等指标有所下滑，但公募REITs整体运行较为平稳。从2021年年报来看，公募REITs可供分配金额整体好于预期。
而从上市一周年的二级市场表现来看，华安基金认为，总体上，自上市以来，公募REITs场内价格上涨明显，且存在波动较大的情况。
华安基金解释，背后有两方面的原因：一是作为资产配置新选择，公募REITs在国内处于发展起步阶段，投资者可选产品数量有限；二是公募REITs上市后，部分投资者也存在追涨杀跌的非理性投资行为，这一定程度上也加重了这类产品的二级市场价格波动。
具体来看，在二级市场上，首批9只公募REITs上市一年，8只上涨，仅1只下跌。
Wind数据显示，截至6月20日解禁前，上市一年以来涨幅最大的富国首创水务REIT上涨38.62％；唯一下跌的平安广州广河REIT，跌幅为3.08%。
此外，上市一周年，红土盐田港REIT涨幅逾30%；中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT涨幅逾20%；东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT涨幅逾10%；浙商沪杭甬REIT涨幅9%。
平安广州广河REIT相对特殊，是上市一年唯一一只在二级市场价格下跌的公募REITs。
对此，天相投顾分析指出，“平安广州广河REIT属于目前特许经营权REITs，目前处于贴水状态，可能是由于两点原因：一是该产品流通份额占比近50%，属于较高水平，而交易活跃度较高的证券场内溢价程度通常较低；二是平安广州广河REIT投资于高速公路通行收费的项目，而项目本身受到经济活动、防疫的影响较大，这也会反映在投资者的预期中。”
事实上，不同类型的公募REITs在二级市场给予的估值不同，目前来看，产权类REITs市场给予更高的估值。
天相投顾数据显示，目前运作满半年的公募REITs中，特许经营权REITs在二级市场溢价率平均为16.1%，产权类REITs二级市场溢价率平均为28.8%。
值得一提的是今年以来，公募REITs二级市场价格波动有所加大。
Wind数据显示，2022年1月以来，公募REITs市场交易量和价格涨幅呈现出强劲的增长势头，并在2月中旬达到历史峰值。
此后，二级市场价格和市场活跃度开始波动式下降，目前已经回落至年前水平。截至2022年6月21日，首批9只公募REITs平均溢价率（相对发行价涨跌幅）为21.21%。以博时蛇口产园REIT为例，溢价率从年内高点58.87%回落至27.88%。
从活跃度来看，2022年2月成交金额突破70亿元，3月开始二级市场成交金额从61.96亿元逐步下降至2022年6月的28.19亿元，月均换手率也从3.49%降至1.53%。
天相投顾基金评价中心解释，从二级市场的表现来看，公募REITs去年年末至今年年初迎来一波上涨，上涨的原因主要可能有两点：一是公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，作为与股、债相关性均较低的资产，具有良好的配置价值；二是由于公募REITs场内交易份额相对较少，存在场内资金的追捧情况，这也抬高了交易价格。
平安基金认为，公募REITs收益来源主要是其底层资产运营产生的稳定现金流，产权类的项目还包括可能的资产增值收益。长期来看，REITs的二级市场价格将会围绕底层资产的估值波动。
严监管保障REITs理性投资
面对公募REITs解禁后可能出现的价格波动，投资者该如何应对？
短期来看，公募REITs二级市场交易活跃度增加，但未来溢价空间或减少。
博时招商蛇口(001979)产业园REIT基金经理王翘楚提醒投资人，“随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。”
天相投顾基金评价中心指出，从市场角度来看，解禁意味着可交易份额的增加，这有利于二级市场对REITs的充分定价，同时有利于提高流动性并降低价格波动。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆认为，解禁并不影响底层资产的内在价值。解禁后，REITs流通市值增加，短期内二级市场交易活跃度可能会增加，投资人群体进一步多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。
21世纪经济报道记者采访的多家机构大多建议，避免追涨杀跌，关注内在价值，长期投资。
王翘楚指出，从首批REITs项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，建议投资人应秉持长期价值投资理念投资公募REITs。
“作为投资者，应该充分了解公募REITs的风险收益特征：REITs作为底层是实体项目的投资基金，不宜过度进行资金炒作，而是应该将其视为重要的资产配置工具。”天相投顾认为。
平安基金建议投资者更多关注公募REITs的内在价值，即考虑公募REITs底层资产的项目运营情况、关注管理人的管理经验、评估外部运营机构的运营资质等。基于公募REITs的长期投资价值，理性评估自身的风险收益偏好后进行相关的投资决策。
华安基金同样提醒投资者密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，同时科学理性看待公募REITs短期价格波动，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失；另一方面，也建议投资者明确自身风险承受能力和产品的风险收益特征，注重公募REITs内在投资价值，基于理性分析判断，合理评估REITs投资价值，并树立理性投资理念，关注这类产品的长期投资价值。
也有业内人士建议投资人不要追高的同时，抓住机会“逢低布局”。
莫一帆表示，解禁后前期获利较为丰厚的短线投资人可能会选择获利了结，对REITs产品二级市场价格有所冲击；但如向下波动幅度大，对长线投资人也将是较好的布局机会。因此，二级市场的价格走势需要综合投资人和资金对长短期价值的博弈结果来判断。
“避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。整体看来公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。”莫一帆表示。
值得注意的是，交易所也出台了相关配套措施，保障公募REITs理性投资。
有基金公司介绍，目前，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制。同时，监管部门也明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、影响市场交易秩序的异常交易行为依规从严采取一系列监管措施。
